【2025年最新】品川区の民泊市場を徹底分析！
稼働率・単価から運営戦略まで専門家が完全ガイド
なぜ今、品川区の民泊市場が注目されるのか？
品川区は「東京の玄関口」として、羽田空港へのアクセスが最速11分という抜群の立地を誇り、国内外からの観光客・ビジネス客が集中するエリアです。2025年5月の訪日外国人数は3,693,300人（出典：日本政府観光局）と前年同月比21.5%増を記録し、特に品川区は羽田空港に近い立地優位性により、インバウンド需要の恩恵を最も受けやすいエリアとして注目されています。
品川区の立地優位性
- • 羽田空港：最速11分の抜群アクセス
- • 品川駅：新幹線・リニア中央新幹線の始発駅
- • 天王洲：ウォーターフロントの新興エリア
- • 大井町・五反田：多様なビジネス拠点
2025年の需要トレンド
- • インバウンド完全回復（前年比21.5%増）
- • 羽田空港利用者の宿泊需要増加
- • リニア開通予定によるビジネス需要
- • 商業地域の営業規制緩和効果
データで見る品川区の市場概況
（商業地域中心に集中）
品川区 月別需要動向（2024年推定）
分析： 品川区の特徴として、羽田空港アクセスの良さにより年間を通じて安定した需要があります。特に3-4月の桜シーズンと7-8月の夏休みシーズンに高い稼働率を記録しています。
エリア別 平均単価比較
分析： 品川駅周辺・天王洲エリアが最高単価を記録し、大井町・五反田・戸越銀座と続きます。羽田空港アクセスの良さが全エリアで単価を押し上げています。
品川区 宿泊客層分析
分析： 羽田空港利用の国際観光客が約40%を占め、国内ビジネス客・観光客がバランス良く利用。特に早朝・深夜便利用者の前泊・後泊需要が安定しています。
品川区のエリア特性と差別化ポイント
主要観光スポット・商業拠点
品川駅周辺エリア
- • 品川駅：新幹線・リニア中央新幹線の始発駅
- • 品川シーズンテラス：オフィス・商業複合施設
- • 品川神社：商売繁盛の神社
- • 高輪ゲートウェイ：新駅周辺の開発エリア
天王洲・大井町エリア
- • 天王洲アイル：ウォーターフロントの文化エリア
- • しながわ水族館：人気の観光スポット
- • 大井競馬場：東京シティ競馬の会場
- • 大井町：多様な商業・飲食施設
戸越銀座・五反田エリア
- • 戸越銀座商店街：関東最長の商店街
- • 戸越銀座温泉：都心の天然温泉
- • 五反田：オフィス街とエンターテインメント
- • 池田山公園：都心の緑豊かな公園
交通アクセスの優位性
JR路線
- • 山手線：品川駅、五反田駅、大崎駅
- • 東海道線：品川駅（新幹線接続）
- • 京浜東北線：品川駅、大井町駅
- • 埼京線：大崎駅、五反田駅
私鉄・地下鉄
- • 京急本線：品川駅、北品川駅
- • 東急池上線：五反田駅、大崎広小路駅
- • 都営浅草線：五反田駅、戸越駅
- • 東京モノレール：大井競馬場前駅
空港アクセス
- • 羽田空港：京急で最速11分
- • 成田空港：1時間程度
- • 品川駅：リニア中央新幹線始発予定
アクセス優位性： 羽田空港から11分、成田空港から1時間でアクセス可能。都内主要エリアへは全て30分以内で到達できる抜群の利便性が最大の強みです。
2025年最新の法規制・申請要件
重要な法改正情報（2025年4月施行）
建築基準法改正により、無許可・違法な宿泊施設利用に対する摘発が強化されます。適切な許可取得と運営が今まで以上に重要になります。
品川区 住宅宿泊事業の規制概要
品川区の営業制限（比較的緩い規制）
品川区では用途地域により異なる営業制限が設けられています。（出典：品川区）
| 用途地域 | 類型 | 営業可能日 |
|---|---|---|
| 商業地域・近隣商業地域 （文教地区を除く） |
家主不在型・家主居住型 | 年間180日まで （平日制限なし） |
| 上記以外 | 家主不在型・家主居住型 | 土曜正午〜月曜正午 （平日祝日営業不可） |
周辺住民への事前周知義務
- • 住宅宿泊事業開始前の近隣住民への説明
- • 事前周知内容記録書の提出
- • 苦情対応窓口の設置
- • 適切な騒音防止対策の実施
構造設備の基準
- • 台所・浴室・便所・洗面設備の設置
- • 宿泊室の施錠可能なドア設置
- • 消防法令への適合（消防署事前相談必須）
- • 建築士による安全確保チェックリスト作成
複雑な民泊の許認可申請、専門家に丸投げしませんか？
品川区の法規制や申請手続きは専門的な知識が必要です。当事務所では、無料相談から書類作成、届出代行までワンストップでサポートし、お客様の不安を解消します。
今すぐ無料相談を予約する成功を引き寄せる品川区での運営ノウハウ
空港アクセス特化型の運営体制
羽田空港利用者向けサービス
- □ 早朝・深夜便対応のセルフチェックイン
- □ 大型スーツケース対応の収納スペース
- □ 空港アクセス情報の多言語案内
- □ 京急線・モノレール路線案内
- □ 24時間対応の緊急連絡体制
- □ 荷物預かり・配送サービス
フライト連動型プライシング
羽田空港のフライトスケジュールに合わせた戦略的価格設定：
- • 早朝便前泊：基本料金の1.2倍
- • 深夜便後泊：基本料金の1.3倍
- • 連休・長期休暇：基本料金の1.5倍
エリア別特化型ゲスト対応
品川区おすすめスポット案内
「東京の玄関口、品川区での滞在をお楽しみください。
羽田空港から11分、新幹線で全国へ。
都心と下町の魅力を兼ね備えた特別な街です。」
エリア別おすすめスポット
- • 朝の散歩：品川神社での朝参り
- • グルメ体験：戸越銀座商店街食べ歩き
- • 文化体験：天王洲アイルのアートスポット
- • ショッピング：品川シーズンテラス
- • リラックス：しながわ水族館
商業地域活用型プライシング戦略
エリア別価格設定
- • 品川駅周辺：基本料金の1.4倍
- • 天王洲アイル：基本料金の1.3倍
- • 大井町：基本料金の1.1倍
- • 五反田：基本料金の1.2倍
- • 戸越銀座：基本料金
推奨価格設定例
日々の運営、プロに任せて収益を最大化しませんか？
清掃管理、ゲスト対応、価格調整など、民泊運営は手間がかかります。専門家が運営をサポートし、オーナー様の負担を軽減しつつ、収益の最大化を目指します。
運営サポートについて相談する競合動向＆ビジネス機会分析
競合環境分析
品川区 vs 近隣区比較
競合優位性： 商業地域での営業制限がなく、羽田空港アクセスの良さから安定した需要が見込めます。新規参入のハードルが比較的低いエリアです。
差別化機会の分析
未充足ニーズ
- • 早朝・深夜便対応の空港特化サービス
- • 戸越銀座商店街の下町体験パッケージ
- • ビジネス客向け長期滞在プラン
- • 天王洲アイルの文化・アート体験
成功要因
- • 駅から徒歩10分以内の立地
- • 羽田空港アクセス情報の充実
- • 多言語対応の充実
- • 商業地域の営業制限なし活用
品川区民泊投資シミュレーション
収益シミュレーション例
品川駅徒歩5分・1LDK（商業地域）
運営費用（年間）
投資回収シミュレーション
初期投資概算
投資回収期間
あなたの物件の収益性を最大化します
この記事で紹介した運営ノウハウやアメニティプランを、あなたの物件に合わせて最適化します。具体的な収益シミュレーションや、競合に勝つための戦略立案もお任せください。
専門家による収益シミュレーションを依頼する品川区のターゲットに響く設備・アメニティプラン
空港利用者向け
必須設備
- • 大型スーツケース収納スペース
- • 早朝・深夜対応セルフチェックイン
- • 高速Wi-Fi（1Gbps以上）
- • 電子レンジ・冷蔵庫（長期保存対応）
空港特化サービス
- • 羽田空港アクセス情報（多言語）
- • 京急線・モノレール時刻表
- • 荷物配送サービス案内
- • 24時間対応緊急連絡先
ビジネス客向け
ワーク環境
- • 執務用デスク・エルゴノミクスチェア
- • 複数モニター対応
- • プリンター・スキャナー
- • 会議用ヘッドセット
ビジネスサポート
- • 近隣コワーキングスペース案内
- • 品川駅周辺ビジネスホテル情報
- • 朝食・弁当配達サービス
- • クリーニング・コインランドリー
観光客向け
体験設備
- • 浴衣・着物レンタル情報
- • 日本文化体験グッズ
- • 品川区観光マップ（多言語）
- • 近隣温泉・銭湯案内
観光サポート
- • しながわ水族館割引券
- • 戸越銀座商店街グルメガイド
- • 品川神社・寺院参拝案内
- • 天王洲アイル散策コース
設備投資回収シミュレーション
高品質設備プラン
- • 初期投資：¥800,000
- • 単価向上：¥2,000/泊
- • 稼働率向上：+5%
- • 年間収益増：¥400,000
- • 回収期間：2年
スタンダード設備プラン
- • 初期投資：¥400,000
- • 単価向上：¥1,000/泊
- • 稼働率向上：+3%
- • 年間収益増：¥200,000
- • 回収期間：2年
